法拍房

法拍房 = 法院把欠钱不还的人（被执行人）的房子强制拍卖，拍卖所得用来还债。流程是：债权人申请 → 法院查封 → 评估定价 → 公开拍卖 → 成交过户。

最常见的来源有三个：断供（房贷还不上被银行起诉）、民间借贷纠纷、欠税欠费。你在淘宝、京东司法拍卖频道看到的房子，大多属于这一类。

起拍价一般是评估价的 7-8 折，如果没人买、流拍了还会再降：一拍 7 折，二拍最低能到 5.6 折。一套评估 300 万的房子，起拍价可能只有 210 万，二拍甚至 168 万。

便宜不是白来的：房子的“麻烦”已经写进价格里了——有没有人住、有没有租约、税费谁出、能不能贷款，每一项都可能让“便宜”变成“烫手山芋”。

• 第一步看“现状”：公告里写清楚有没有人居住、是否凶宅、租约到什么时候——买卖不破租赁，有租约的房子你可能几年收不回来。
• 第二步算税费：法拍房的卖方税费常常要买家扛，增值税、个税、契税加一起可能占到房价的 10% 以上，不同房源差别很大。
• 第三步问贷款：很多城市要求成交后 7-15 天付清尾款，银行按揭能不能批、放款来不来得及，必须先问清楚，否则只能全款。

• 腾房难：原房主赖着不走，法院强制执行也要排队，可能拖几个月甚至更久。
• 税费刺客：公告写“税费各自承担”和“买家全包”差别巨大，个税、增值税可能比你想的多好几万。
• 户口迁不出：学区、落户受影响，法院一般不管户口迁移。
• 瑕疵叠加：欠物业费、水电费、有违章搭建，都要买家自己处理。
• 悔拍不退保证金：拍下后反悔，保证金（通常 10%-20%）直接没收。